Alquileres: qué revisar antes de firmar y qué hacer ante un incumplimiento

Desde el DNU 70/2023 —consolidado luego por la Ley Bases— la vieja ley de alquileres quedó derogada y los contratos de locación de vivienda se rigen por el Código Civil y Comercial, con amplia libertad para pactar. Eso simplificó el mercado, pero trasladó el peso a la letra del contrato: hoy, lo que firmás es lo que vale. Revisarlo antes ya no es un consejo, es una necesidad.

Qué pueden pactar hoy las partes

Con el régimen actual, locador e inquilino pueden acordar libremente el plazo del contrato (si no se pacta, se presume el mínimo legal), la moneda de pago —pesos o dólares—, el índice de actualización (IPC, ICL, UVA u otro) y la periodicidad de los ajustes. Los contratos firmados antes de diciembre de 2023 siguen rigiéndose por la ley anterior hasta su vencimiento.

Qué revisar antes de firmar

• Plazo y renovación: cuánto dura, cómo se renueva y con qué preaviso.
• Precio y ajuste: con qué índice y cada cuánto se actualiza. Un ajuste mensual por IPC no es lo mismo que uno semestral.
• Moneda: si es en dólares, cómo se paga y qué pasa si no conseguís billetes.
• Depósito y garantías: monto, en qué moneda se devuelve y en qué condiciones.
• Expensas e impuestos: quién paga las ordinarias, las extraordinarias, ABL y otros.
• Estado del inmueble: exigí un inventario detallado con fotos firmado por ambas partes. Es tu mejor defensa al momento de la devolución.
• Rescisión anticipada: con qué preaviso y qué penalidad. Con la libertad contractual actual, esta cláusula quedó librada a lo que se pacte.
• Reparaciones: qué arregla el locador y qué corre por cuenta del inquilino.

Si el otro no cumple

Ante la falta de pago, la negativa a hacer reparaciones urgentes, la no devolución del depósito o cualquier otro incumplimiento, el primer paso formal suele ser la intimación fehaciente mediante carta documento: constituye en mora, deja constancia y muchas veces destraba el conflicto sin llegar a juicio. Si no hay respuesta, quedan la negociación, la mediación y la vía judicial —incluido el desalojo, en el caso del locador—.

Un error frecuente de ambos lados: dejar pasar meses sin documentar nada. Los reclamos verbales no existen jurídicamente; el papel —o el mail, o la carta documento— sí.